KİRASINI ÖDEMEYEN KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?

Mal sahibi konumundaki kiraya verenlerin karşılaştığı en büyük problem kiracıların tahliyesi ve kira alacağının tahsilidir. Kira borcunu ödemeyen kiracıların tahliye edilmesi için mevzuatta bazı hukuki yöntemler belirlenmiş olup, bu süreçler genel olarak uzun sürdüğünden kiraya verenlerin mağduriyeti ortaya çıkmaktadır. Başvurulabilecek hukuki yöntemler şu şekilde; iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası  açmak, temerrüt nedeniyle tahliye davası açmak ve tahliye talepli icra takibi başlatmak.

1- İCRA VE İFLAS KANUNU M. 269 GEREĞİNCE TAHLİYE TALEPLİ İCRA TAKİBİ BAŞLATILMASI 

Kira borcunu ödemeyen kiracıların tahliyesi için en hızlı ve pratik yol, kiracı hakkında tahliye talepli icra takibi başlatılmasıdır. Bu icra takibinde, kiraya veren tarafından hem kiracı tarafından ödenmeyen kira alacağı hem de kiralananın tahliyesi talep edilmektedir. Ödeme emrinin borçluya tebliğinden itibaren 7 gün içinde borca itiraz edilmezse ve 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye edilebileceği hususu borçluya bildirilir.

Kiracının gönderilen ihtarlı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmesi halinde ise, icra hukuk mahkemesinden hem itirazın kaldırılması hem tahliye talep edilir.

Borçlu tarafından ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse ve 30 günlük süre içinde takip masrafları dahil tüm borçlar ödenirse bu halde borçlu tahliye edilemez. Bu süreler kesindir. Borçlu 7 günlük itiraz hakkını kullanmasa dahi kiraya verenin (alacaklının) tahliye talepli dava açması için 30 günlük ödeme süresini beklemesi gerekir.

Kiracı borçlu tarafından 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa, İİK m. 269 vd. hükümleri uyarınca 6 ay içinde icra mahkemesinde açacağı dava ile borçlunun mecurdan tahliyesini talep edilebilir.

Borçlu, 30 gün içinde tüm takip masrafları dahil kira bedelini öderse, tahliye edilemez.

Bu hukuki yöntem uyarınca dava süreçlerinde olduğu gibi ihtarname, süre verme vb. herhangi bir delile veya ek sürece ihtiyaç duyulmadığından uygulamada sıklıkla tavsiye edilmektedir.

2- TÜRK BORÇLAR KANUNU 352/2 MADDESİ GEREĞİNCE İKİ HAKLI İHTAR ÇEKEREK TAHLİYE DAVASI AÇILMASI

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Kiracı tarafından bir yıl içinde farklı dönemlere ait kira alacağı geç ödenirse veya hiç ödenmezse iki haklı ve yazılı ihtar göndermek suretiyle kiraya veren taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. İki farklı ihtar, iki farklı ayın kira bedellerine ilişkin olmalıdır. İhtar borçluya tebliğ edildikten sonra borçlu ödeme yapsa dahi, ihtarın haklılığı ortadan kalkmaz, ikinci ihtar da gönderildikten sonra artık kiracı aleyhine tahliye davası açılabilir.

İki haklı ihtarın çekildiği dönemin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. Bu süre, hak düşürücü süre niteliğinde olduğundan mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır. İspat şartının yerine gelmesi bakımından ihtarnamelerin noter yoluyla gönderilmesi önemlidir. İhtarname gönderilmesinin yanı sıra ödenmeyen kira alacakları için icra takibi başlatılması da ihtar niteliğindedir.

3-  TÜRK BORÇLAR KANUNU 315. MADDESİ GEREĞİNCE TAHLİYE DAVASI AÇILMASI

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Muaccel olan kira borcunun veya yan giderlerin ödenmemesi halinde konut ve çatılı iş yerleri için kiracıya 30 gün süre verilerek bu süre içinde borcun ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği kiracıya bildirilir.

Bu davanın açılması için bir ihtarnamenin gönderilmiş olması yeterlidir. İhtarnamenin tebliğinden itibaren 30 günlük sürede kira alacağı ödenmezse bu halde kira döneminin sonu beklenmeden taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.

Hak kaybına uğramamak adına hukuki destek alınması, sürecin çok daha sağlıklı işlemesi açısından önemlidir.