Son zamanlarda kira bedellerindeki yüksek artış oranları kiracıların ve ev sahiplerinin dava yollarını aramasına sebep oldu. Kira bedellerinin belirlenmesi, Kira Tespit Davası gibi davalar usulen hukuki yolların tamamını bilmeyi gerektirir. Bu nedenle, Uzman Bir Avukattan destek almak bu süreçte hak kaybına uğramanızın önüne geçecektir.

Kira Tespit Davasında Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesi

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılınıntüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir”

• Bu düzenleme uyarınca,taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması halinde kira tespit davasında kira bedeli hakim tarafından belirlenir.

Taraflar arasında anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaz. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

• Taraflar arasında kira sözleşmelerinde uzayan dönemde kararlaştırılacak “artış oranı” tüketici fiyat endeksi oniki aylık ortalamasını geçemeyecektir. ( 01.01.2019 tarihinden sonrası için)

Taraflar arasındaki sözleşmedeki artış oranın tüfenin oniki aylık ortalamasını geçmesi halinde ise aşan kısım geçersiz olur. Başka bir deyişle, bu durumda artış oranı olarak tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalama uygulanacaktır.

Kira Tespit Davasında Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi Nedir ?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin Kira Tespit Davası her zaman açılabilir. Bununla birlikte, Kira Tespit Davasının yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira Sözleşmesinde Kira Artış Oranı Yoksa Kira Tespit Davasında Nasıl Karar Verilir ?

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde “artış oranı” belirlenmediği durumda, hakim tarafından kiralananın durumuna ve hakkaniyete göre belirlenecektir. Ancak, bu halde de hakim tarafından belirlenecek bedel, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamasını geçmeyecektir.

Beş yıldan uzun süreli ve beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise taraflarca kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılması bir önem arz etmemektedir. Böylelikle, kira bedeli hakim tarafından tüketici fiyat endeksi, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumuna göre belirlenecektir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Buna ek olarak, kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekmektedir.

Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Yabancı Para Olarak Belirlenmesi

Kira sözleşmesinde kira bedelinin yabancı para olarak belirlenmesi halinde ise, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır.

Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme bakımından kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacaktır. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacak ve sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga BK hükümlerinin uygulanacaktır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu öncesi yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre, şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için art arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilecektir. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir. (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2017/ 8850E., 2019 / 5357 K. sayılı 12.06.2019 tarihli kararında detayları ile ifade edilmiştir.)

Kiraya Veren Tarafından Kira Parasının İhtirazi Kayıt Konulmakısızın Alınması Kira Tespiti Talep Edilmesine Engel Midir?

Kira sözleşmesinde kira artış şartının olmasına rağmen, kiracı tarafından artış uygulanmadan ödeme yapılması ve kiraya verenin bu ödemeleri herhangi bir ihtirazi kayıt olmaksızın alması kiraya verenin artışlı kira alacağını istemesine ve kira tespiti talebinde bulunmasına engel olmayacaktır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4763 E., 2018/13351 K. Kararı;

“Taraflar arasında düzenlenen takibe dayanak 01.10.2006 başlangıç tarihli 1 yıl (aksi bildirilmedikçe uzatmalı) süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin hususi şartlar bölümünde; yıllık artışların TEFE+%5 şeklinde olacağı belirtilmiştir. Özgür irade ile kararlaştırılmış olan bu şart geçerli olup tarafları bağlar ve yenilenen kira dönemlerinde de geçerliğini sürdürür. Ancak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihine kadar sözleşmedeki artış şartı geçerli olup, taraflar arasında karşı çıkılmayan yazılı bir kira sözleşmesi olup bu sözleşmede hangi oranda kira parasının artırılacağı açık ve belirgin şekilde belirtildiğine göre, uyuşmazlığın sözleşme hükümleri çerçevesinde çözülmesi gerekir. Davacının artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarını ihtirazi kayıt koymadan alması, kira parasının davalının ödediği miktarda belirlendiği konusunda bir anlaşmanın varlığını göstermez ve davacının artış şartı uyarınca fark kira alacağını istemesine engel teşkil etmez.”

Kira Tespit Davasında Talep Edilen Kira Bedeli Arttırılarak Islah Yapılabilir Mi?

Yargıtay tarafından dosyaya sunulan bilirkişi raporuna göre tespit edilen kira bedelinin davacı tarafından talep edilen kira bedelinden yüksek olması halinde, davacının ıslah ile talep ettiği kira parasının üstünde bir kira parası tespiti istemesinin olanaklı olmadığı belirtilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi  2017/5624 E.  ,  2018/9208 K. Kararı

“Davalının ıslaha yönelik temyiz itirazlarına incelenmesinde, davadaki istem kira parasının tespitine yönelik olup, davacılar dava dilekçesinde talep edilen dönem için kiralananın bulunduğu konum, çevrede meydana gelen değişimler, günün ekonomik koşulları vb. etkenleri değerlendirerek talepte bulunmuşlardır. Dava dilekçesi ile istenilen miktar davacıların iradesini ve kira sözleşmesinden elde etmeyi amaçladıkları yararı yansıtmaktadır. Bu itibarla her ne kadar fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak dava açılmış ise de, alınan bilirkişi raporu çerçevesinde davanın ıslah edilerek talep edilen kira parasının üstünde istemde bulunulması mümkün değildir. Davacıların dava dilekçesindeki talebi kendilerini bağlayıcı niteliktedir. Bu itibarla mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesi usul ve yasaya aykırıdır.”

Kira Tespit Davasında Vekalet Ücreti

Mahkeme tarafından, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesine göre kira tespiti davalarında tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamına vekalet ücreti olarak hükmedilecektir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/5474 E.,  2019/9483 K. Kararı

“…. Halen ödenmekte olan aylık kira bedeli ile hüküm altına alınan miktar arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden davacı yararına, davada talep edilen aylık kira bedeli ile hüküm altına alınan aylık kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden de davalı yararına vekalet ücreti takdiri gerekir.”

Av.Aslı Arslantaş